Счёт эскроу защищает дольщика от риска недостроя, но при расторжении договора по собственному желанию без оснований вернуть деньги не получится. Законные основания для одностороннего отказа — нарушение сроков строительства более чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, делающие её непригодной для проживания, или иные случаи, предусмотренные договором. Также возможно расторжение по соглашению сторон.
Если ДДУ оплачивался ипотекой, алгоритм действий усложняется:
- Направить застройщику письменное уведомление об одностороннем отказе с указанием законного основания.
- Погасить запись об ипотеке в ЕГРН — это можно сделать только совместно с банком.
- Зарегистрировать расторжение ДДУ в Росреестре, подав заявление с необходимыми документами.
- Дождаться поступления сведений в ЕИСЖС и банк — только после этого банк вернёт деньги со счёта эскроу.
Важно: расторжение ДДУ не снимает обязательств перед банком по ипотеке. Пока ипотека не погашена, Росреестр не зарегистрирует расторжение, но средства на её погашение заблокированы на счете эскроу. Возникает замкнутый круг. Дольщику придётся либо досрочно гасить кредит, либо договариваться с банком о замене предмета залога.
При расторжении дольщик также вправе потребовать от застройщика возмещения убытков: уплаченных процентов по ипотеке, неустойки за просрочку, расходов на юридические услуги. Если использовался материнский капитал, он вернётся в Социальный фонд для повторного использования.
«При использовании банковского кредита ключевое правило остаётся неизменным: банк вернёт деньги со счёта эскроу только после регистрации расторжения ДДУ и поступления сведений в ЕИСЖС. До этого момента кредитные обязательства перед банком сохраняются в полном объёме, поэтому дольщику важно синхронизировать действия с застройщиком и кредитором, чтобы избежать просрочек по платежам», — подчеркнула начальник отдела регистрации ипотеки, регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу Татьяна Романова.