Финансовые ограничения застройщиков
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков отмечает: застройщики будут бороться за клиента, но их финансовые возможности небезграничны. Компании находятся в «прокрустовом ложе» своих финансовых моделей внутри банков и не имеют дополнительного запаса из-за ограниченности финансового результата.
Руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ Кирилл Холопик добавляет: наращивать спрос за счёт стимулирования сделок с семьями с детьми будет очень непросто. У застройщиков нет инструментов, чтобы удержать спрос в самом массовом сегменте — «семьи с одним ребёнком». В этом сегменте спрос снизится в два-три раза, и никакими маркетинговыми акциями его не вернуть. Усилится борьба за «большие семьи», где условия семейной ипотеки улучшились.
Субсидирование ипотеки
Главное, что повлияет на спрос, — сокращение сроков семейной ипотеки и рост ставок для большинства семей. Решение — субсидирование ипотеки: застройщик вносит в банк комиссию за более выгодные условия для покупателя. Ранее такой вариант назывался «ипотека от застройщиков» и снижал только ставки, теперь может касаться и сроков кредитования.
Центробанк пояснил: государство не будет субсидировать ставку по семейной ипотеке на часть срока, превышающую 15 лет, но разрешает повысить ставку для заёмщиков на этот период — не более чем на 4 п.п. и не выше ключевой ставки плюс 3 п.п.
О появлении семейной ипотеки на 30 лет уже сообщил Сбербанк. Некоторые застройщики, включая ГК «ПИК» и ФСК, также заявили о «длинной» семейной ипотеке. Группа ЛСР в некоторых проектах снизила ставку на все 30 лет: семьям с одним ребёнком предлагается 9%, а при взносе от 30% и сроке 15 лет — 7,5%.
По оценке «Этажей», размер банковской комиссии для пролонгации сроков и снижения ставок составит от 2,9 до 18,8% от суммы кредита. Это позволит снизить ставки по семейной ипотеке до средних 0,6–9,5%. Однако массовой истории по субсидированию на весь срок кредитования пока нет — девелоперы находятся на этапе адаптации.
Трейд-ин, рассрочки и скидки
Если субсидирование ставок — затратный путь, то трейд-ин больших вложений не требует. В «Этажах» прогнозируют рост его популярности: многие семьи улучшают жилищные условия за счёт продажи имеющейся квартиры, что позволяет внести первоначальный взнос до 50% и снизить ставку до 6%.
Рассрочки также остаются популярным инструментом. По оценкам IRN.RU, до 50% сделок в новостройках проводится с использованием рассрочки против 20–25% в 2025 году. Однако это инструмент двоякий: нередко покупатели берут квартиру в рассрочку, боясь подорожания, но при его отсутствии могут расторгнуть сделку.
Скидки и торг застройщики предлагают неохотно — как правило, покупателям с полной суммой. Тем не менее скидки в массовых новостройках достигают 35% (Level Group), до 21% (А101), а «Брусника» предлагает фиксированное снижение стоимости до 16 млн рублей.
Цены не снизятся
Наименее ожидаемый вариант — снижение цен. В «Этажах» объясняют: себестоимость строительства не падает, рост нераспроданности повышает риски по кредитным ресурсам, средства на эскроу-счетах подвержены инфляции, а новые механизмы стимулирования требуют дополнительных затрат. Существенного подорожания тоже не предвидится — динамика будет в рамках инфляции.